賃貸借契約存続中に、賃貸不動産が譲渡された場合、原則、物権たる不動産所有権が賃借権に優位するという標語です。

狭い賃貸のワンルームで断捨離にハマる

「売買は賃貸借を破る」について

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「売買は賃貸借を破る」という有名な標語があります。この意味するところは、賃貸人が不動産を第三者に売却した場合、賃借人は原則、賃貸人に対抗できないということを示しています。つまり、新所有者の不動産所有権という物権が賃借人の賃借権という債権に優位するということです。物に対する絶対権たる物権が、人に対する権利たる債権に勝るという一般的な考えを示したものです。

しかし、現実には、たとえ、大家さんが変わったとしても、一般に借り主は住み続けることができます。借り手が貸し手の所有関係に注意を払うことも稀なようにも思えます。民法605条において、賃借権の登記をすれば、賃借人は賃貸目的物の新たな物権取得者に対抗できるとする規定があります。ただ、これも限界があって、大家さんの協力がなければ、登記することができないのです。(不動産登記法3条8号)我々も賃借権の登記をする場面には出くわしません。そこで、賃借人の保護を図った借地借家法は、例えば借家の場合、登記がなくとも、引渡しがあれば、新たな物権取得者に対抗できるとしているのです。(同法31条1項)たいていは、不動産に居住などしているわけですから、借家であれば、要件を充足しているのです。

以上のように、売買は賃貸借を破るという標語は、例えば借家であれば、引渡しの前に譲渡が行われているような場合を除いて、基本的には修正され、我々の日常生活に支障はないということになります。不動産屋さんがくれる資料の中には、登記簿がついていることがあります。これは、一つには引渡し前の不動産に関する所有関係を事前に知らせるという意味があるように思います。

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